業委會PK開發商，最高法開審“南天一”爭樓官司，專家稱此案具有標志性意義

　　一方是代表深圳南天一花園千余業主的業委會，一方是該小區的開發商及相關公司。7月11日上午，這兩方的代理人分坐在最高人民法院第五審判庭的兩邊，再次對壘，爭辯焦點仍然是“誰才擁有小區內兩棟配套小樓的所有權”。

　　深圳特區報特派記者 綦偉

　　這兩棟配套小樓到底是誰的

　　此案說來話長。開庭前晚，已76歲的南天一花園業委會主任范國振提前結束了美國探孫之行，趕到北京出席翌日一早的開庭。見到本報記者，范國振說：“爭了11年，這最后一訟一定要來。”

　　南天一花園位于深圳市福田中心區，是由深圳市城市建設開發(集團)公司（下稱深圳城建公司）在20世紀80年代末開發的住宅小區。小區內有兩棟配套小樓，也由深圳城建公司開發。1995年8月，這家公司將兩棟小樓出租，收取租金；2000年初又委托下屬公司深圳市城建監理有限公司（下稱深圳城建監理公司）出租，并由深圳市城建物業管理有限公司（下稱深圳城建物業公司）收取租金。

　　2002年12月，成立兩年的南天一花園業委會由業主大會授權，通過司法程序維護全體業主共同享有的房地產權利，由此拉開了收回這兩棟配套小樓的漫長訴訟序幕。

　　首先邁過的“檻兒”，是讓法院承認業委會具有“民事訴訟資格”，達到這一目標花了兩年時間。然后又經10多場連環訴訟，2011年7月，廣東省高級人民法院根據《深圳市經濟特區住宅區物業管理條例》，終審判決駁回了南天一花園業主對兩棟小樓的產權享有要求。

　　但這個物業管理條例，已經在2008年1月1日就廢止了。業主們不服此判決，以上述判決適用法律錯誤為由，于2012年9月向最高人民法院提出再審申請。

　　最高人民法院經審查后，終于在今年1月10日做出裁定：此案由最高人民法院提審，再審期間終止原判決執行。

　　是轉讓“整塊豆腐”還是揮刀“切豆腐”

　　11日上午9時，本案準時開庭，不大的最高人民法院第五審判庭內坐滿了旁聽者，其中不乏來自全國各地的業委會主任。

　　南天一花園業委會代理律師吳耀鴻提出訴訟請求，請法庭確認小區紅線內兩棟公用配套小樓的所有權，歸南天一花園全體業主共同享有。另外，判令深圳城建公司、深圳城建監理公司停止侵權，返還這兩棟公用小樓，并賠償全體業主損失。

　　對方三家公司均有代理人出庭應訴，合力反駁。深圳城建公司代理律師劉長森表示，兩棟小樓有合法、完備的報告、報批手續，由深圳城建公司投資建設，理應是深圳城建公司的合法財產。兩棟小樓有合法的獨立用地面積，其用地并未分攤給南天一花園業主，相反參與了公用面積的分攤，依法有獨立的產權。南天一花園業委會關于兩棟小樓屬于全體業主共有的依據不成立。

　　在法庭辯論階段，吳耀鴻指出，按照深圳市規劃委員會在2000年通過的《深圳市白沙嶺片區法定圖則》，南天一花園的建筑容積率為3.0，小區占地36750.6平方米，總住宅建筑面積114143.65平方米，綜合分析三個數據，可知此兩棟小樓并沒有計入建筑容積率，當然也就沒有分攤相應的土地使用權份額，其所有權依法也便隨著該小區土地使用權的轉讓，轉歸全體業主共同享有。

　　一方用容積率來算賬，另一方也針鋒相對。深圳城建公司法律主管畢秀林表示，容積率和土地使用權沒有必然的法律聯系，再說容積率本來也是可以變更的，只要依法補齊相應的差價就可以。

　　分配的發言時間到了，范國振還是忍不住向審判長請求兩分鐘發言。他大聲說：容積率是政府對特定地塊的開發強度和建設規模進行控制而擬定的強制性規劃指標，是開發商必須遵守的。如果容積率可以隨意變，我會擔心開發商說不定哪天就在公共綠地上建起一棟樓！

　　你的“共有物權”哪里去了

　　最高法院外，有幾位業委會主任站著等了兩個小時。“來晚了，聽說里面已經滿座，進不去。”來自北京市海淀區西三旗的一處小區的宗國文對本報記者說：“我們小區里也遇上了類似問題，開發商把地下車庫給賣了……”

　　劉國超來北京出差，聽說此案開庭，也趕來旁聽。“這樣的問題，據我所知在全國很多小區都存在。”這位外企公司的客戶經理，也是沈陽龍城公館業委會主任。

　　“這都涉及到小區里的‘共有物權’的維護。”中聞律師事務所任晨光律師告訴本報記者，由于我國現行的《物權法》、《城市房地產管理法》等法律法規沒有明確詳備地規定哪些屬于建筑物內共有部分，客觀上存在開發商能鉆的法律漏洞。

　　這便導致開發商在交樓時不愿將共有部分交給業主，而是交給下屬的物業公司來侵占這些共有部分所產生的收益。任晨光說，最高法院對本案的審判結果，將對今后處理類似法律糾紛具有相當指導意義。

　　本案當庭沒有宣判。審判長要求雙方當事人在閉庭后的5個工作日內將完善后的代理詞和質證意見提交合議庭。

　　（深圳特區報北京7月11日電）

編輯:梁碩芳